Kısa Özet
Apartman veya site yönetimlerinin kat maliklerinden talep ettiği aidat artışları, keyfi olarak belirlenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca aidat, kat malikleri kurulunca kabul edilen bir işletme projesine dayanmak zorundadır. 2026 yılında yürürlüğe giren değişikliklerle birlikte, usulsüz aidat artışlarına karşı itiraz yolları daha da netleşmiştir. Bu makalede, aidat artışına itiraz dilekçesinin nasıl yazılacağını, dilekçede bulunması gereken zorunlu unsurları, ekleri ve örnek bir dilekçe metnini adım adım açıklıyoruz.
Detaylı Açıklama
Aidat Artışının Yasal Dayanağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. Ancak bu giderlerin miktarı, yöneticinin tek taraflı kararıyla değil, kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesi ile belirlenir. İşletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve giderleri gösteren bir bütçedir. Yönetici, bu projeye dayanmadan aidat artışı yapamaz. Aksi halde, kat malikleri bu artışa itiraz edebilir.
2026 yılında yapılan KMK değişiklikleri ile aidat artış oranlarına ilişkin bazı sınırlamalar getirilmiş, özellikle enflasyonist dönemlerde keyfi artışların önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Bu değişiklikler, kat maliklerine daha güçlü itiraz hakları tanımaktadır.
İtiraz Dilekçesi Nedir ve Nereye Verilir?
Aidat artışına itiraz dilekçesi, kat malikinin, yönetim tarafından belirlenen aidat artışının hukuka aykırı olduğunu iddia ederek, bu artışın iptali veya düzeltilmesi talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunduğu resmi bir belgedir. Dilekçe, öncelikle yönetime bir ihtarname olarak gönderilebilir; ancak doğrudan dava açmak için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur.
Yetkili Mahkeme: Kat maliklerinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
Süre: Aidat artışının tebliğinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir (KMK m. 33). Bu süre hak düşürücü süredir; kaçırılması halinde itiraz hakkı kaybedilir.
Dilekçede Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar
Bir aidat artışına itiraz dilekçesinde aşağıdaki unsurlar mutlaka yer almalıdır:
* Mahkeme Başlığı: Dilekçenin sunulacağı Sulh Hukuk Mahkemesi'nin adı.
* Davacı ve Davalı Bilgileri: Kat malikinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi; davalı olarak apartman/site yönetiminin adı ve adresi.
* Konu: Aidat artışına itiraz ve iptali talebi.
* Açıklamalar: Aidat artışının neden hukuka aykırı olduğu, dayanaksız olduğu, işletme projesine aykırılık, fahiş artış oranı gibi gerekçeler.
* Hukuki Nedenler: KMK m. 20, 32, 33 gibi ilgili maddeler.
* Deliller: İşletme projesi, kat malikleri kurulu kararı, aidat artış yazısı, banka dekontları, tanık beyanları vb.
* Sonuç ve İstem: Aidat artışının iptali, fazla ödenenin iadesi gibi talepler.
* Tarih ve İmza: Dilekçenin verildiği tarih ve davacının imzası.
Dilekçeye Eklenecek Belgeler
* Aidat artışını gösteren yönetim yazısı veya kararı
* İşletme projesi (varsa)
* Kat malikleri kurulu karar defteri örneği
* Önceki yıllara ait aidat ödeme belgeleri
* Tapu senedi veya kat maliki olduğunu gösteren belge
* Vekaletname (avukat aracılığıyla başvuruluyorsa)
Adım Adım İtiraz Süreci
1. Artışı Öğrenin: Yönetimden gelen aidat artış bildirimini inceleyin.
2. İşletme Projesini Talep Edin: Artışın dayanağını öğrenmek için yönetimden işletme projesini isteyin.
3. İhtarname Gönderin (Opsiyonel): Yönetime noter kanalıyla itirazınızı bildirin.
4. Dava Açın: 1 aylık süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dilekçenizi sunun.
5. Duruşmalara Katılın: Mahkeme sürecini takip edin.
Örnek Dilekçe Metni
```
... SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE
DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [T.C. Kimlik No] - [Adres]
DAVALI: [Apartman/Site Yönetimi Adı] - [Adres]
KONU: Aidat artışına itiraz ve iptali talebi.
AÇIKLAMALAR:
1. Davalı yönetim, [tarih] tarihli kararı ile aidatları %[oran] oranında artırmıştır. Ancak bu artış, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine aykırı olarak, kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesine dayanmamaktadır.
2. Yönetim, artış gerekçesi olarak [belirtilen gerekçe] göstermişse de, bu gerekçe somut verilerle desteklenmemektedir. Ortak giderlerde olağanüstü bir artış olmadığı halde yapılan fahiş artış, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmektedir.
3. 2026 yılında yürürlüğe giren KMK değişiklikleri uyarınca, aidat artışlarının enflasyon oranı ve gerçek gider artışıyla sınırlı olması gerekmektedir. Davalı yönetim, bu sınırı aşmıştır.
HUKUKİ NEDENLER: KMK m. 20, 32, 33 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: İşletme projesi, kat malikleri kurulu karar defteri, aidat artış yazısı, banka kayıtları, tanık beyanları.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı yönetimin [tarih] tarihli aidat artış kararının iptaline, fazla ödenen aidatın yasal faiziyle birlikte iadesine, yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ederim.
[Tarih]
[Adınız Soyadınız]
[İmza]
```
2026 KMK Değişikliklerinin Getirdiği Yenilikler
2026 değişiklikleri ile aidat artışlarında şeffaflık artırılmış, yönetimlerin kat maliklerini bilgilendirme yükümlülüğü genişletilmiştir. Ayrıca, aidat artışına itiraz sürecinde arabuluculuk müessesesi zorunlu hale getirilmiştir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir.
Yasal Süreç
Aidat artışına itiraz süreci, yukarıda adım adım açıklandığı gibi ilerler. Öncelikle yönetime yazılı başvuru yapılması, ardından arabuluculuk ve dava aşamaları gelir. Sürelerin kaçırılmaması büyük önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Aidat artışına itiraz için hangi süre içinde dava açmalıyım?
Aidat artış kararının size tebliğ edildiği tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açmanız gerekir. Bu süre hak düşürücü süredir; kaçırılması halinde itiraz hakkınızı kaybedersiniz. 2026 değişiklikleri ile dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir; bu nedenle önce arabuluculuk sürecini başlatmalısınız.
2. İşletme projesi yoksa aidat artışı geçersiz midir?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat artışı, kat malikleri kurulunca kabul edilen bir işletme projesine dayanmak zorundadır. İşletme projesi yoksa veya projede öngörülen artış oranı aşılmışsa, aidat artışı hukuka aykırıdır ve iptal edilebilir. Bu durumda, ödediğiniz fazla aidatı da geri talep edebilirsiniz.
Kanun Referansları
* Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 20: Ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler; aidatın işletme projesine dayanması gerektiğini belirtir.
* Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 32: Kat malikleri kurulu kararlarına karşı itiraz usulünü düzenler.
* Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 33: Aidat artışına itiraz davasında süre ve yetkili mahkemeyi belirtir.
Sonuç
Aidat artışına itiraz, kat maliklerinin en doğal hakkıdır. 2026 güncel mevzuatı ve yargı kararları ışığında, usulsüz artışlara karşı dilekçe vermek ve dava açmak mümkündür. Bu rehberdeki adımları takip ederek haklarınızı koruyabilirsiniz. Unutmayın, her somut olayın özellikleri farklılık gösterebilir; bu nedenle bir avukattan profesyonel destek almanız faydalı olacaktır.
Sık Sorulan Sorular
Soru: Aidat artışına itiraz için hangi süre içinde dava açmalıyım?
Cevap: Aidat artış kararının size tebliğ edildiği tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açmanız gerekir. Bu süre hak düşürücü süredir; kaçırılması halinde itiraz hakkınızı kaybedersiniz. 2026 değişiklikleri ile dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir; bu nedenle önce arabuluculuk sürecini başlatmalısınız.
Soru: İşletme projesi yoksa aidat artışı geçersiz midir?
Cevap: Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat artışı, kat malikleri kurulunca kabul edilen bir işletme projesine dayanmak zorundadır. İşletme projesi yoksa veya projede öngörülen artış oranı aşılmışsa, aidat artışı hukuka aykırıdır ve iptal edilebilir. Bu durumda, ödediğiniz fazla aidatı da geri talep edebilirsiniz.
İlişkili Kanun Maddeleri ve Kaynaklar
Ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler; aidatın işletme projesine dayanması gerektiğini belirtir.
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı itiraz usulünü düzenler.
Aidat artışına itiraz davasında süre ve yetkili mahkemeyi belirtir.