TBK m. 344 — Kira Artış Oranı Sınırlaması: Yasal Tavan, Hesaplama ve Uygulama Esasları

Kısa Tanım

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin artırılmasına ilişkin yasal sınırlamaları düzenlemektedir. Maddeye göre, kira artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu sınırlama emredici nitelikte olup, aksine sözleşme hükümleri geçersizdir.

Detaylı Açıklama

1. TBK m. 344'ün Kapsamı ve Amacı

TBK m. 344, kiracıyı fahiş kira artışlarına karşı korumak ve kira sözleşmesinin devamlılığını sağlamak amacıyla getirilmiştir. Madde, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamakta olup, diğer taşınmaz kiraları (örneğin arsa, tarla) bu sınırlamanın dışındadır. Ayrıca, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yılın sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesinde hakim tarafından TBK m. 343 ve 344 kapsamında değerlendirme yapılır.

2. Yasal Tavan Oranı: TÜFE 12 Aylık Ortalama

Kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranına göre belirlenir. Örneğin, 2025 yılı için geçerli olan oran, 2024 yılına ait TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. 2025 yılı için bu oran %58,51 olarak belirlenmiştir. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, bu hüküm geçersizdir ve kiracı yalnızca yasal tavana kadar ödemekle yükümlüdür.

3. Sözleşme Serbestisi ve Emredici Hüküm

TBK m. 344 emredici niteliktedir. Taraflar, sözleşmede TÜFE oranından daha yüksek bir artış kararlaştıramazlar. Ancak, taraflar TÜFE oranından daha düşük bir artış oranı belirleyebilirler. Ayrıca, kira sözleşmesinde artış oranı hiç belirtilmemişse, kanunen TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanır.

4. Kira Artışının Hesaplanması

Kira artışı, mevcut kira bedelinin TÜFE 12 aylık ortalama oranı ile çarpılması suretiyle hesaplanır. Örneğin, aylık kira 10.000 TL ve TÜFE oranı %58,51 ise, yeni kira bedeli 10.000 x (1 + 0,5851) = 15.851 TL olur. Artış tutarı ise 5.851 TL'dir.

5. Yargıtay İçtihatları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2023/4108 E., 2024/2037 K. sayılı kararında, kira bedelinin tespiti davasında ispat yüküne ilişkin önemli değerlendirmeler yapılmıştır. Kararda, kiracının fazla ödediği kira bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceği vurgulanmıştır. Ayrıca, Yargıtay, sözleşmede belirlenen artış oranının TÜFE'yi aşması halinde bu hükmün butlanla malul olduğunu ve kiracının itiraz hakkı bulunduğunu belirtmiştir.

6. 2025 Yılı İçin Geçerli Oran ve Uygulama

2025 yılı için kira artış oranı, 2024 yılı TÜFE 12 aylık ortalaması olan %58,51'dir. Bu oran, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarında uygulanacaktır. Ancak, kira sözleşmesinin yenilendiği tarih esas alınır; örneğin, sözleşme Haziran ayında yenileniyorsa, o tarihteki güncel TÜFE oranı dikkate alınır.

7. Kiracının Hakları ve Başvuru Yolları

Kiracı, yasal tavanı aşan bir kira artışı talebiyle karşılaştığında, fazla ödediği tutarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Ayrıca, kira bedelinin tespiti davası açarak mahkemeden uygun bedelin belirlenmesini talep edebilir. Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.

Sonuç

TBK m. 344, kira piyasasında dengeyi sağlamak ve kiracıları enflasyon karşısında korumak için kritik bir düzenlemedir. 2025 yılı itibarıyla %58,51 olan yasal tavan, hem ev sahiplerinin mülk değerini korumasına hem de kiracıların aşırı artışlarla karşılaşmamasına olanak tanır. Tarafların bu sınırlamalara uyması, uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.