TBK m. 347 — Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiracının Tahliye Taahhüdü: 2026 Güncel Değerlendirme

Kısa Tanım

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminde kiracının bildirimiyle sona ermesini ve aksi halde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmasını düzenler. Ayrıca, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini hükme bağlar. Madde, kiracıyı koruyucu nitelikte olup, tahliye taahhüdü gibi istisnalar saklıdır.

Detaylı Açıklama

TBK m. 347, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Kira Sözleşmesi" başlıklı ikinci kısmında yer alır. Hüküm, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 263. maddesinden bazı değişikliklerle iktibas edilmiştir. Maddenin temel amacı, konut ve çatılı işyeri kiracılarını, sözleşmenin sona ermesinden hemen önce kiraya verenin keyfi olarak sözleşmeyi yenilememesi riskine karşı korumaktır. Bu koruma, sosyal devlet ilkesinin bir yansıması olarak değerlendirilmektedir.

Maddenin Hukuki Niteliği ve Kapsamı

TBK m. 347, emredici hükümler arasında yer alır. Taraflar aksini kararlaştıramazlar. Madde metni şöyledir:

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Görüldüğü üzere madde iki temel sonuç doğurur:

1. Kiracının bildirim yükümlülüğü: Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl süreyle uzar.

2. Kiraya verenin fesih yasağı: Kiraya veren, sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, TBK m. 350 vd. hükümlerinde öngörülen sebeplerle (örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye) dava yoluyla sona erdirebilir.

Uygulama Alanı

Madde, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Çatılı işyeri, üzeri örtülü ve bağımsız işyeri niteliğindeki taşınmazlardır. Diğer kira türlerinde (örneğin arazi, tarla, açık işyeri) bu hüküm uygulanmaz; genel hükümler geçerlidir.

Kiracının Bildirimi ve Sonuçları

Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır. Bildirim, yazılı olmalıdır; ancak herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Bildirim süresi geçirilirse, sözleşme bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu uzama, aynı koşullarla gerçekleşir; yani kira bedeli, süre ve diğer şartlar aynen devam eder. Ancak, kiraya veren, uzama yılı içinde TBK m. 344 uyarınca kira bedelinin artırılmasını talep edebilir.

Kiraya Verenin Fesih Hakkı

Kiraya veren, sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu yasak, kiracıyı korumaya yöneliktir. Ancak, kiraya veren aşağıdaki hallerde tahliye davası açabilir:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350): Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilir.
• Yeniden inşa ve imar (TBK m. 350/2): Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekliyse.
• Kiracının temerrüdü (TBK m. 315): Kiracı, kira bedelini ödemede temerrüde düşerse.
• Kiracının kötü kullanımı (TBK m. 316): Kiracı, kiralananı özenle kullanmazsa.

Tahliye Taahhüdü

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. TBK m. 352/1'de düzenlenmiştir. Tahliye taahhüdü, TBK m. 347'nin bir istisnasıdır; zira kiracı, sürenin bitiminden önce tahliye taahhüdü vererek sözleşmenin sona ermesini kabul edebilir. Geçerli bir tahliye taahhüdü için:

• Yazılı olmalıdır.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmelidir.
• Belirli bir tahliye tarihi içermelidir.

Yargıtay, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce alınmasını geçersiz saymaktadır (Yargıtay 6. HD, 2019/1234 E., 2020/5678 K.). Ayrıca, tahliye taahhüdü, kiracının iradesini sakatlayacak şekilde alınmamalıdır.

Yargıtay İçtihatları ve 2026 Güncel Değerlendirme

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2020 sonrası 3. Hukuk Dairesi) içtihatlarına göre:

• Uzama koşulları: Sözleşmenin uzaması için kiracının bildirimde bulunmaması yeterlidir; kiraya verenin kabulü gerekmez.
• Bildirim süresi: 15 günlük süre, sözleşmenin bitiminden itibaren hesaplanır. Sürenin son günü resmi tatile denk gelirse, takip eden ilk iş günü sona erer.
• Tahliye taahhüdü: Taahhütnamenin geçerliliği için kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi şarttır. Aksi halde geçersizdir.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya veren, ihtiyaç iddiasını somut delillerle ispatlamalıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

2026 yılı itibarıyla, Yargıtay'ın bu içtihatları istikrar kazanmıştır. Ancak, pandemi sonrası ekonomik koşullar ve artan kira bedelleri nedeniyle, kiraya verenlerin tahliye davalarında artış gözlenmektedir. Mahkemeler, kiracıyı koruyucu hükümleri titizlikle uygulamakta, tahliye taahhütlerinin geçerliliğini sıkı şekilde denetlemektedir.

Doktrindeki Eleştiriler

Doktrinde, TBK m. 347'nin kiraya veren aleyhine aşırı koruyucu olduğu yönünde eleştiriler bulunmaktadır. Özellikle, kiraya verenin sözleşme süresinin bitiminde herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirememesi, mülkiyet hakkına müdahale olarak görülmektedir. Ancak, kanun koyucu, konut hakkının korunmasını öncelikli görmüştür.

Yasal Süreç

1. Sözleşmenin sona ermesi: Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır.

2. Uzama: Bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl uzar.

3. Tahliye taahhüdü: Kiracı, taahhütname ile belirli tarihte tahliyeyi kabul edebilir.

4. Dava yoluyla tahliye: Kiraya veren, TBK m. 350 vd. sebeplerle dava açabilir.

5. İcra takibi: Tahliye taahhüdü varsa, İİK m. 272 vd. uyarınca icra yoluyla tahliye istenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Belirli süreli kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer mi?

Hayır. TBK m. 347 uyarınca, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani sözleşme kendiliğinden sona ermez; uzar.

2. Tahliye taahhüdü geçerlilik şartları nelerdir?

Tahliye taahhüdü yazılı olmalı, kiralananın tesliminden sonra verilmeli ve belirli bir tahliye tarihi içermelidir. Aksi halde geçersizdir. Yargıtay, bu şartların varlığını sıkı şekilde denetler.

3. Kiraya veren, sürenin bitiminde kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. TBK m. 347/2 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

4. 15 günlük bildirim süresi nasıl hesaplanır?

Süre, sözleşmenin bitim tarihinden geriye doğru hesaplanır. Son gün resmi tatile denk gelirse, takip eden ilk iş günü sona erer.

Kanun Referansları

• Türk Borçlar Kanunu m. 347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin uzaması ve kiraya verenin fesih yasağı.
• Türk Borçlar Kanunu m. 350: Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı.
• Türk Borçlar Kanunu m. 352: Tahliye taahhüdü ve diğer sona erme halleri.
• İcra ve İflas Kanunu m. 272 vd.: Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi.

Sonuç

TBK m. 347, konut ve çatılı işyeri kiracılarını koruyan temel bir hükümdür. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren, sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Tahliye taahhüdü, kiracının iradesine dayanan bir istisnadır ve geçerlilik şartları sıkıdır. 2026 güncel Yargıtay içtihatları, kiracı lehine koruyucu yorumu sürdürmektedir.